Affitti brevi e regolamento di condominio
Affitti brevi e regolamento di condominio Affitti brevi e regolamento di condominio Il tema è di grande attualità. Può un condomino utilizzare la propria unità immobiliare per i c.d. affitti turistici brevi in presenza di una clausola del regolamento condominiale che vieta la destinazione degli appartamenti ad affittacamere, pensioni o bed & breakfast ?La questione deve essere affrontata avuto riguardo alla specifica attività posta in essere. Una premessa è, tuttavia, essenziale sul regolamento condominiale c.d. contrattuale. In generale ogni condomino può liberamente disporre della propria unità immobiliare, purché ne faccia un uso non vietato dal regolamento di condominio. Quest’ultimo può contenere limiti all’uso delle proprietà esclusive. Tali limitazioni sono classificabili: come obbligazioni propter rem con contenuto negativo di non conferire all’immobile una certa destinazione (cfr. Cass. 5.09.2000, n.11684; Cass., 13.08.2004, n.15763; Cass., 16.10.1999, n.11692) ovvero (tesi preferibile) come «servitù atipiche» aventi ad oggetto l’obbligo dei condomini gravati ad un non facere (cfr. Cass., 26.05.2022, n.17159; Cass., 18.10.2016, n.21024; Cass., 10.11.2021, n.33104). Sul punto occorre ricordare che, in materia di costituzione di servitù, la trascrizione richiesta ex art. 2643 n. 4 c.c., non adempie ad una funzione costitutiva ma serve a rendere opponibile la servitù ai terzi che abbiano acquistato un diritto reale incompatibile con la servitù medesima (cfr. Cass., 24.1.2024, n. 2403). È evidente, tuttavia, che lo scopo di dare conoscenza ai terzi dell’avvenuta costituzione della servitù (cui è funzionale la trascrizione), non viene in rilievo ove l’acquirente prenda atto della servitù medesima nel contratto d’acquisto in quanto il vincolo scaturisce non già dalla opponibilità bensì dalla accettazione esplicita delle disposizioni che limitano i diritti dominicali dei singoli (cfr. Cass., 7.11.2016, 22582 e Cass., 18.10.2016, n 21024). Tale principio è stato recentemente ribadito dalla Suprema Corte con sentenza 11.2.2022, n.4529 nei seguenti termini: “La clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, siano vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.”. Fatta questa doverosa premessa, la clausola sopra descritta può limitare i contratti di locazione turistica breve o transitoria ? I c.d. Affitti Brevi Turistici – a rigore – non implicano l’offerta di servizi alberghieri e – sebbene non possa parlarsi di attività alberghiera in senso proprio, anche con riferimento alla normativa regionale in materia turistica (v. Legge Regionale Lombardia n. 27/2015) – si tratta, pur sempre, di un’attività recettiva in senso lato. In considerazione della natura e della consistenza dei servizi offerti oltre all’alloggio (il cambio di biancheria, la pulizia, il servizio di reception, la messa a disposizione di prodotti per la colazione e per l’igiene personale, ecc.), essa può qualificarsi come «para-alberghiera», analogamente a ciò che avviene nell’ipotesi dell’attività di B&B o «affittacamere» ? La risposta non è agevole ma l’affitto breve non è esattamente sovrapponibile all’attività di affittacamere o B&B che è attività assimilata (a parte le più modeste dimensioni) a quella alberghiera ((cfr. Cass. n.16309/2018; Cass. n.109/2016; Cass. n.22665/2010; , Cass. n.17167/2002, Cass. n.5632/1993). Infatti, la giurisprudenza meneghina ha affermato che la qualificazione del rapporto come mero godimento dell’appartamento dietro corrispettivo, per periodi brevi o anche brevissimi (sia pure arredato e corredato di biancheria ma senza cambi o pulizie intermedie e senza la somministrazione di cibo o altri servizi accessori) difetta di prestazione accessorie ed esclude che l’immobile sia mai stato destinato ad uso para-alberghiero. Il divieto di attività di affittacamere e B&B contenuto nel regolamento condominiale non si applica, dunque, alle pure locazioni turistiche brevi (Tribunale Milano, n. 4974/2024; Corte Appello Milano n.1049/2020 e Corte Appello Milano, n.93/2021; Corte Appello Milano n.614/2022). Tuttavia resta aperti altri temi. 1) Quelli relativi al «decoro» cui fa spesso riferimento il regolamento condominiale che è quell’insieme di comportamenti di convivenza civile e di rispetto per gli altri, che consentono una vita dignitosa all’interno del condominio. Ove sia accertato che la destinazione d’uso (ndr l’affitto breve) leda il decoro condominiale (si pensi ad esempio agli arrivi e partenze, agli assembramenti nell’atrio condominiale, al rumore da trascinamento delle valigie, al vociare degli ospiti agli arrivi e alle partenze, all’errata raccolta differenziata dei rifiuti) il Tribunale può ordinare la cessazione, con applicazione, per ogni ritardo, delle sanzioni di cui all’art. 614-bis c.p.c. (cfr. Tribunale Milano sez. XIII, 16/12/2019). 2) Quelli relativi alle spese spese condominiali per l’uso più intenso degli spazi comuni, come l’ascensore e le scale, da parte degli ospiti, che nel tempo, generano costi maggiori per la manutenzione e la gestione. Il regolamento condominiale – ove previsto – può consentire all’assemblea di imporre un aumento delle spese se l’uso degli spazi comuni in base al principio di cui all’art. 1123 c.c. che stabilisce che le spese condominiali devono essere ripartite tra i condomini proporzionalmente al valore delle rispettive proprietà, salvo diversa convenzione. 2024 © Avv. Luca Campana | Benacus Firm
Clausola penale – art.1384 cc – riduzione ad equità
Clausola penale – art.1384 c.c. – riduzione ad equità Rif. Cassazione Civile, sez. III, 20/09/2023, n.26901 L’articolo 1384 del Codice Civile recita quanto segue. La penale può essere diminuita equamente dal giudice, se l’obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l’ammontare della penale è manifestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all’interesse che il creditore aveva all’adempimento.Il quesito è il seguente. La clausola pattuita tra le parti sulla irriducibilità della penale o la sua piena equità priva il giudice del potere di ridurla ex art.1384 c.c. ?La Suprema Corte, con la sentenza in commento, ribadisce il proprio monolitico orientamento. Il potere di riduzione della penale, esercitabile d’ufficio, non è impedito dall’accordo delle parti circa l’irriducibilità della penale stessa, né dalla circostanza che le parti abbiano definito equa la penale. Tale clausola è inefficace e non vincola il giudice in quanto il criterio da utilizzare NON è la valutazione della prestazione in sé astrattamente considerata, ma l’interesse che la parte ha all’adempimento della prestazione cui ha diritto, tenendosi conto delle ripercussioni dell’inadempimento sull’equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta. Detto potere di riduzione trova la sua fonte nell’interesse generale dell’ordinamento di assicurare l’equilibrio contrattuale e la natura inderogabile del principio contenuto nell’art. 1384 c.c. (cfr. Cass. n.31835/2021; Cass. n.33159/2019; Cass. n.8768/2013; Cass. n.7180/2012; Cass. n.10626/2007; Cass. n.7835/2006). Restano, tuttavia, fermi gli oneri di allegazione e prova, incombenti sulla parte, in ordine alle circostanze rilevanti per la valutazione dell’eccessività della penale. Non basta affermare, tout court, che la penale è eccessiva ma si deve dimostrare, ex actis, ossia dal materiale probatorio prodotto nel giudizio (senza che il giudice debba ricercarlo d’ufficio, ndr), quali siano i fatti dai quali risulti l’eccessività della penale stessa (cfr. recentemente Trib. Milano, 14/02/2023, n.1173; Trib. Roma, 03/12/2021, n.19841; Cass. n.34021/2019; Cass. n.15531/2015; Cass. n.22747/2013 e Cass. n.7180/2012). Pertanto, nella redazione di una buona clausola contrattuale, è inutile inserire arzigogolati concetti sulla piena volontà delle parti di rendere la penale non riducibile. É invece opportuno quantificare in modo corretto (e non punitivo) la prestazione dovuta in caso d’inadempimento. © Avv. Luca Campana | Benacus Firm